Erbschaft und Umbau: Warum der ursprüngliche Immobilienzustand dokumentiert werden sollte

Eine Immobilie zu erben, ist oft mit wichtigen Entscheidungen verbunden. Soll das Objekt verkauft, vermietet oder in der Familie gehalten und umgebaut werden? Gerade wenn eigene Umbauten geplant sind, sollte der vorhandene Zustand möglichst frühzeitig und nachvollziehbar dokumentiert werden.

Dieser Beitrag zeigt anhand eines anonymisierten Praxisbeispiels aus Weimar (Nordvorstadt), warum die Dokumentation des Zustandes zum Bewertungsstichtag – also am Tag des Erbfalls – von Bedeutung sein kann.

Bildhinweis: Das Bild wurde aus Datenschutzgründen mit künstlicher Intelligenz erstellt und zeigt nicht das tatsächlich besichtigte Objekt.

Warum der Zustand am Tag des Erbfalls wichtig ist

Bleibt das geerbte Objekt in der Familie und werden anschließend eigene Umbauten, Renovierungen oder Modernisierungen durchgeführt, verändert sich der ursprüngliche Zustand. Später ist dann möglicherweise nur noch schwer nachvollziehbar, wie sich die Immobilie am Bewertungsstichtag tatsächlich dargestellt hat.

Eine sachverständige Zustandsdokumentation hält deshalb den baulichen und ausstattungsbezogenen Zustand zum Zeitpunkt des Erbfalls in geordneter Form fest. Dazu können beispielsweise der allgemeine Erhaltungszustand, Modernisierungsbedarf, Raumaufteilungen, Sanitärausstattung, technische Anlagen, sichtbare Mängel und Nutzungsspuren gehören.

Was gilt, wenn die Erbschaftsteuer zu hoch festgesetzt wurde?

Setzt das Finanzamt die Erbschaftsteuer später zu hoch an, weil der Wert der Immobilie zu hoch bewertet wurde, kann der Steuerpflichtige – also der Erbe – grundsätzlich den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.

Die Möglichkeit hierzu ergibt sich aus § 198 Abs. 1 BewG. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann der Nachweis insbesondere durch ein Gutachten erfolgen. Ob und in welcher Form ein solcher Nachweis im konkreten Fall sinnvoll und zulässig ist, sollte immer mit der steuerlichen Beratung abgestimmt werden.

Der empfohlene Ablauf

In der Praxis empfiehlt sich folgende Reihenfolge:

1. Dokumentation des Zustandes: Lassen Sie den Zustand der Immobilie möglichst zeitnah zum Erbfall sachverständig und nachvollziehbar festhalten.

2. Bescheid des Finanzamtes abwarten: Prüfen Sie nach Erhalt des Erbschaftsteuerbescheids, ob der angesetzte Immobilienwert nachvollziehbar erscheint.

3. Rücksprache mit dem Gutachter: Besprechen Sie die Unterlagen und die weitere Vorgehensweise mit einem qualifizierten Sachverständigen.

4. Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes: Bei Bedarf kann der niedrigere gemeine Wert durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen in Form eines Verkehrswertgutachtens nachgewiesen werden.

   
   

Was eine Zustandsdokumentation leisten kann

Eine Zustandsdokumentation ersetzt weder eine steuerliche Beratung noch automatisch ein Verkehrswertgutachten. Sie schafft jedoch eine wichtige Grundlage, um den Zustand der Immobilie am Bewertungsstichtag später noch nachvollziehen zu können.

Besonders wichtig ist eine frühe Dokumentation, wenn Räumungen, Entkernungen, Grundrissänderungen oder umfangreiche Renovierungsarbeiten bevorstehen. Die Besichtigung sollte dabei möglichst vor Beginn der Veränderungen stattfinden.

Dokumentation vor dem Umbau – für mehr Sicherheit

Wenn Sie kürzlich eine Immobilie geerbt haben und das Objekt in der Familie bleiben soll, sprechen Sie rechtzeitig mit einem Sachverständigen. Eine strukturierte, zerstörungsfreie Bestandsaufnahme kann helfen, den Ausgangszustand dauerhaft zu sichern und spätere Bewertungsfragen besser einzuordnen.

Gerne unterstütze ich Erbinnen und Erben bei der sachverständigen Dokumentation des Immobilienzustandes und bei der Einschätzung, welche weiteren Schritte sinnvoll sein können.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für die steuerliche Beurteilung des Einzelfalls wenden Sie sich bitte an Ihre Steuerberatung. Das Praxisbeispiel wurde anonymisiert; genaue Orts- und Personenangaben werden nicht genannt.