Immobiliengutachten für das Finanzamt
Bei Erbschaft, Schenkung, Grundsteuer oder im Betriebsvermögen setzt das Finanzamt Immobilienwerte häufig nach typisierenden Verfahren an. Liegt der tatsächliche Wert niedriger oder ist ein Wert nachzuweisen, schafft ein Verkehrswertgutachten eine belastbare Grundlage.
01. Erstberatung
02. Angebot
Kostenlos: Ich kläre mit Ihnen Bescheid, Anlass und Frist.
Sie erhalten vorab ein verbindliches Honorarangebot.
03. Besichtigung
04. Gutachten
Ich prüfe die Unterlagen und besichtige die Immobilie.
Sie erhalten das Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt.
Für wen ich arbeite
Für Eigentümer, Erben und Unternehmer ebenso wie für Steuerberater – unabhängig und ohne Vermittlungsinteresse.
Erbschaft- und Schenkung:
§ 198 BewG
Liegt der tatsächliche Verkehrswert unter dem vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert, können Sie den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen. Als Nachweis dienen regelmäßig Gutachten des Gutachterausschusses, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (DIAZert).
Bauschäden & Sanierungsstau
Feuchtigkeit, veraltete Technik oder Instandhaltungsrückstau mindern den Marktwert – das Pauschalverfahren berücksichtigt das meist nicht.
Grundstückszuschnitt
Übergroße, schmale oder schwer bebaubare Flächen weichen häufig vom typischen Richtwertgrundstück ab.
Alter & Ausstattung
Einfacher Standard oder überholte Grundrisse werden in typisierten Verfahren nur pauschal erfasst.
Wichtig: Ein einzelnes Merkmal allein rechtfertigt noch keinen niedrigeren Wert. Entscheidend ist, ob der nachgewiesene gemeine Wert der Immobilie insgesamt unter dem festgestellten Grundbesitzwert liegt – belegt durch ein fundiertes Gutachten.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Wann kann sich ein Gutachten nach § 198 BewG lohnen?
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert mit gesetzlich typisierten Bewertungsverfahren. Diese arbeiten mit pauschalen Ansätzen und können die Besonderheiten Ihrer Immobilie nicht immer abbilden. Nach § 198 BewG dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachweisen.
Wohnrecht & Nießbrauch
Grundbuchlich gesicherte Rechte Dritter können den Verkehrswert spürbar senken. Ob sie im Einzelfall wertmindernd wirken, ist sorgfältig zu prüfen.
Denkmalschutz
Auflagen bei Nutzung und Sanierung können Kosten erhöhen und den Kreis der Käufer einschränken.
Altlasten & Baulasten
Bodenbelastungen, Wegerechte oder öffentlich-rechtliche Lasten können die Verwertbarkeit einschränken.
Ungünstige Lage
Lärm, Verkehr oder eine schwache Mikrolage werden im Bodenrichtwert oft nur grob abgebildet.
Niedrige Mieten
Langfristig gebundene, unter dem Markt liegende Mieten können den Ertragswert dauerhaft mindern.
Abweichender Marktwert
Liegen tatsächliche Vergleichspreise erkennbar unter dem festgestellten Wert, lohnt sich eine fachliche Prüfung.
Grundsteuer: Nachweis eines niedrigeren Wertes
Seit dem Jahressteuergesetz 2024 kann auch für die Grundsteuer ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden (§ 220 Abs. 2 BewG). Voraussetzung ist, dass der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt; maßgeblich sind die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022.
Ich prüfe vorab mit Ihnen, ob diese Schwelle realistisch erreichbar ist – ein Gutachten lohnt sich nur, wenn die Abweichung groß genug ist.
Weitere steuerliche Anlässe
Betriebsvermögen
Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen entnommen oder eingelegt, ist ihr Wert zum maßgeblichen Zeitpunkt anzusetzen. Ein Gutachten dokumentiert diesen Wert nachvollziehbar.
Der Gebäudeanteil am Kaufpreis bestimmt die Bemessungsgrundlage Ihrer Abschreibung und lässt sich durch ein Gutachten belegen.
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer lässt sich durch ein Gutachten nachweisen und kann die jährliche Abschreibung erhöhen.
Das Honorar richtet sich nach Objektart, Umfang, Unterlagenlage und Zweck des Gutachtens. Sie erhalten vorab ein schriftliches Angebot – die Erstberatung ist kostenfrei.
Häufige Fragen
Welche Fristen muss ich beachten?
Gegen einen Steuerbescheid können Sie in der Regel innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit Ihrem Steuerberater und mit mir.
Übernehmen Sie auch die steuerliche Beratung?
Nein. Ich erstelle das Gutachten; die steuerliche Beratung übernimmt Ihr Steuerberater, mit dem ich mich auf Wunsch abstimme.
Wer trägt die Kosten des Gutachtens?
Die Kosten trägt der Auftraggeber. Ob und wie sie steuerlich berücksichtigt werden können, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Mehr zu Erbschaft und Schenkung, zur Kaufpreisaufteilung und zur Restnutzungsdauer finden Sie auf den jeweiligen Leistungsseiten.