Neue Regelungen für Immobilieneigentümer: Was 2026 und 2027 auf Sie zukommt

Stefan Oschmann

vor 2 Tagen

8 Min. Lesezeit

Steuerrecht, Energierecht und Mietrecht für Immobilien sind derzeit gleichzeitig in Bewegung. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger ist dabei vor allem eine Frage wichtig: Was gilt bereits, und was ist bislang nur geplant?

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Vorhaben mit Stand Anfang November 2026. Er ordnet ein, welche Auswirkungen sie auf Abschreibung, Steuerlast und Immobilienwert haben können. Bei jedem Thema ist ausdrücklich vermerkt, ob es sich um geltendes Recht, einen Gesetzentwurf oder eine offene Gerichtsentscheidung handelt.

1. Jahressteuergesetz 2026: Kaufpreisaufteilung wird gesetzlich geregelt

Status: Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/8283), noch nicht beschlossen.

Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, kann nur den Gebäudeanteil abschreiben, nicht den Grund und Boden. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, entscheidet daher über Jahrzehnte über die Höhe der Abschreibung (AfA). Bisher war das nur durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs geregelt. Der geplante neue § 6f EStG soll die Aufteilung erstmals gesetzlich festlegen, und zwar in drei Stufen:

Aufteilung im Kaufvertrag: Sie gilt grundsätzlich, sofern sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist.
Aufteilung nach Verkehrswerten: Fehlt eine tragfähige Vertragsaufteilung, werden Boden- und Gebäudewert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Der Kaufpreis wird im Verhältnis dieser Werte aufgeteilt.
Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums: Ihr Ergebnis kann der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Wer davon abweichen will, braucht ein eigens dafür erstelltes Gutachten.

Neu und für die Praxis entscheidend sind die Anforderungen an dieses Gutachten. Es muss nach persönlicher Ortsbesichtigung erstellt werden. Gutachter kann nur sein, wer für die Grundstücksbewertung öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Ein vorhandenes Bankgutachten dürfte nach Einschätzung von Fachautoren nicht genügen.

Ab wann? Die Regelung soll für Käufe gelten, deren notarieller Kaufvertrag nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen wird. Für frühere Erwerbe bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung.

Verfahrensstand: Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 12. August 2026 beschlossen. Der Bundesrat hat zu § 6f keine Änderungen verlangt. Der Finanzausschuss des Bundestages hat am 2. November 2026 Sachverständige angehört. Die abschließende Beratung im Bundestag ist nach Fachberichten für den 13. November 2026 vorgesehen; danach muss der Bundesrat zustimmen. Änderungen am Entwurf sind bis dahin möglich.

Was das für Käufer bedeutet: Die Kaufpreisaufteilung gehört künftig noch stärker in die Vorbereitung des Kaufvertrags. Eine realistische, dokumentierte Aufteilung im Vertrag bleibt der wirksamste Weg. Wer eine Abweichung von der Arbeitshilfe erwartet, sollte die Wertverhältnisse vor dem Notartermin prüfen lassen.

2. Restnutzungsdauer: Bundesrat will den Nachweis einschränken

Status: geltendes Recht unverändert; Änderungsvorschlag des Bundesrates liegt im Bundestag.

Vermietete Wohngebäude werden steuerlich mit festen Sätzen abgeschrieben, bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 mit 2 % jährlich. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG schneller abgeschrieben werden. Der Bundesfinanzhof hat 2021 und 2024 entschieden, dass dafür jede im Einzelfall geeignete Methode genügen kann (IX R 25/19 und IX R 14/23).

Der Bundesrat hat am 25. September 2026 vorgeschlagen, diese Möglichkeit stark einzuschränken. In § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sollen die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden. Eine kürzere Nutzungsdauer würde dann nur noch anerkannt, wenn das Gebäude schon bei seiner Errichtung darauf angelegt war, etwa eine Leichtbauhalle. Für Bestandsgebäude, deren Nutzungsdauer sich durch Alterung oder ausbleibende Modernisierung verkürzt hat, wäre der Weg praktisch versperrt. Begründet wird der Vorschlag unter anderem mit der Verbreitung einfacher Gutachten ohne sachverständige Grundlage.

Verfahrensstand: Der Vorschlag ist nicht Teil des Regierungsentwurfs. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung vom 30. September 2026 nur zugesagt, ihn zu prüfen. Ob der Bundestag ihn übernimmt, ist offen. Offen ist auch, ab wann eine Änderung gelten würde und wie mit bereits laufenden Abschreibungen umzugehen wäre. Ein ähnlicher Vorstoß wurde bereits 2024 nicht in das damalige Jahressteuergesetz übernommen.

Was das für Eigentümer bedeutet: Bis zur Verkündung eines geänderten Gesetzes gilt die bisherige Rechtslage. Wer bereits über ein Gutachten nachdenkt, sollte die Entwicklung im Gesetzgebungsverfahren eng verfolgen und sich mit seinem Steuerberater abstimmen. Unabhängig vom Ausgang gilt: Ein Nachweis, der den Zustand, die Modernisierungen und die Mängel des konkreten Gebäudes nachvollziehbar belegt, ist belastbarer als eine pauschale Einschätzung.

3. Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bundesverfassungsgericht prüft das Gesetz

Status: geltendes Recht gilt fort; Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts steht aus.

Das Bundesverfassungsgericht hat am 12. und 13. Oktober 2026 zwei Verfahren zur Erbschaftsteuer mündlich verhandelt:

Normenkontrollantrag Bayerns (1 BvF 1/23): Bayern hält die bundeseinheitlichen Regeln zur Grundstücksbewertung, zu den Freibeträgen und zu den Steuersätzen für verfassungswidrig und strebt eine teilweise Regionalisierung an. Gerügt wird auch, dass die Freibeträge seit 2009 nicht angepasst wurden, obwohl die Immobilienpreise seither deutlich gestiegen sind.
Verfassungsbeschwerde (1 BvR 804/22): Hier geht es um die weitgehende Verschonung von Betriebsvermögen. Der Beschwerdeführer sieht darin eine Ungleichbehandlung gegenüber Erben von Privatvermögen wie Wertpapieren und Grundbesitz.

Wie das Gericht entscheidet, ist offen. Nach Berichten von der Verhandlung wirkte der Senat gegenüber dem bayerischen Antrag eher skeptisch. Eine Entscheidung wird erst in einigen Monaten erwartet. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln unverändert. Beanstandet das Gericht Vorschriften, kann es dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung setzen, einzelne Regeln aber auch sofort für unanwendbar erklären.

Was das für Eigentümer bedeutet: Wer eine Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge mit Immobilien plant, plant derzeit unter Unsicherheit. Das gilt besonders für größere Vermögen und für Fälle, in denen Betriebsvermögen eine Rolle spielt. Unabhängig vom Ausgang bleibt der Grundbesitzwert die Bemessungsgrundlage. Erscheint der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert zu hoch, kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG).

4. Grundsteuer in Thüringen: neue Steuermesszahlen ab 1. Januar 2027

Dächer einer thüringischen Altstadt mit Fachwerk- und Gründerzeithäusern

Status: beschlossen (Thüringer Gesetz zur Anpassung der Grundsteuerreform, Landtagsbeschluss vom 30. Oktober 2025), gilt ab der Grundsteuer 2027.

Thüringen hatte zunächst das Bundesmodell unverändert übernommen. Dadurch verschob sich die Belastung zulasten der Wohngrundstücke. Der Landtag hat deshalb die Steuermesszahlen für bebaute Grundstücke angepasst:

Grundstücksart	bisher (Bundesmodell)	ab 2027
Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum)	0,31 ‰	0,23 ‰
Nichtwohngrundstücke (Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke)	0,34 ‰	0,59 ‰
Unbebaute Grundstücke	0,34 ‰	unverändert

Quelle: Thüringer Finanzministerium

Eigentümer müssen nichts beantragen. Die Finanzämter setzen die neuen Messbeträge von Amts wegen fest. Wichtig: Eine niedrigere Messzahl bedeutet nicht automatisch eine niedrigere Grundsteuer. Die Städte und Gemeinden können ihre Hebesätze an die geänderten Messbeträge anpassen. Erst der neue Grundsteuerbescheid der Gemeinde zeigt die tatsächliche Belastung ab 2027.

Was das für Eigentümer bedeutet: Für Wohnimmobilien ist überwiegend mit einer Entlastung zu rechnen, für Gewerbe- und gemischt genutzte Objekte mit einer Mehrbelastung. Bei vermieteten Gewerbeflächen wirkt sich das über die umlagefähigen Nebenkosten auf die Mieter aus. Die geänderten Messbescheide der Finanzämter werden im Laufe des Jahres 2026 versandt; die Grundsteuerbescheide der Gemeinden für 2027 folgen in der Regel zum Jahresbeginn. Eigentümer sollten beide Bescheide prüfen, insbesondere die Einordnung als Wohn- oder Nichtwohngrundstück. Ein Einspruch ist jeweils nur innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich.

5. Gebäudemodernisierungsgesetz: das „Heizungsgesetz“ ist abgelöst

Wärmepumpe vor einem sanierten älteren Wohnhaus

Status: in Kraft seit 29. Juli 2026; weitere Teile gelten ab 1. Januar 2027.

Das Gebäudeenergiegesetz wurde grundlegend geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Die wichtigsten Punkte für Eigentümer im Bestand:

Keine 65-Prozent-Pflicht mehr: Die Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist entfallen. Bestimmte Betriebsverbote für Öl- und Gaskessel wurden aufgehoben.
„Bio-Treppe“ für neue Öl- und Gasheizungen: Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss schrittweise klimafreundliche Brennstoffe beimischen: mindestens 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.
Kostenbeteiligung der Vermieter: Bei solchen neuen fossilen Heizungen tragen Vermieter grundsätzlich die Hälfte der Gas-Netzentgelte, der CO₂-Kosten und der Mehrkosten für die Bio-Brennstoffe. Bei den Bio-Mehrkosten ist die Beteiligung auf einen Brennstoffanteil von 30 % begrenzt.
Ab 2027: Es folgen Regeln zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, unter anderem Mindestenergiestandards für bestimmte Nichtwohngebäude, Solarpflichten und neue Anforderungen an Energieausweise.

Was das für Eigentümer bedeutet: Kurzfristig gewinnen Eigentümer mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch. Langfristig verschiebt sich das Kostenrisiko: Wer heute eine neue fossile Heizung einbaut, muss mit steigenden Brennstoffkosten rechnen und trägt als Vermieter einen Teil davon selbst. Für die Bewertung vermieteter Objekte heißt das: Die Art der Heizung und der energetische Zustand wirken sich stärker auf die nachhaltig erzielbaren Erträge aus. Käufer und Banken achten erfahrungsgemäß zunehmend auf diese Merkmale.

6. Mietrecht II: strengere Regeln in angespannten Wohnungsmärkten

Fassade eines Mehrfamilienhauses mit Balkonen

Status: Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6807) in der parlamentarischen Beratung, noch nicht beschlossen.

Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen. Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten; im Oktober hat der Rechtsausschuss Sachverständige angehört. Der Entwurf zielt auf Gestaltungen, mit denen die Mietpreisbremse bisher umgangen werden konnte. Mehrere der geplanten Änderungen beschränken sich auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt:

Indexmiete: Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 % im Jahr, soll der darüber hinausgehende Teil nur noch zur Hälfte an die Mieter weitergegeben werden dürfen.
Möblierte Wohnungen: Der Möblierungszuschlag soll gesetzlich geregelt werden. Maßstab soll der Zeitwert der Möbel sein; Vermieter sollen den Zuschlag gegenüber Mietern offenlegen müssen.
Kurzzeitvermietung: Verträge „zum vorübergehenden Gebrauch“ sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden, in Ausnahmefällen auf acht Monate.

Die Mietpreisbremse selbst wurde bereits 2025 bundesrechtlich bis Ende 2029 verlängert. In Thüringen gilt sie nach der Landesverordnung in Erfurt und Jena, derzeit bis zum 31. Dezember 2027. Dort ist auch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand auf 15 % in drei Jahren abgesenkt.

Was das für Vermieter und Anleger bedeutet: Wer in Erfurt oder Jena Indexmietverträge, möblierte Wohnungen oder befristete Kurzzeitmodelle nutzt, sollte prüfen, wie sich die geplanten Regeln auf die Mieteinnahmen auswirken würden. Für die Bewertung ist entscheidend, welche Miete nachhaltig und rechtlich zulässig erzielbar ist. Mieten, die nur durch künftig unzulässige Gestaltungen erreicht werden, können den Ertragswert nicht dauerhaft tragen.

7. Überblick und Empfehlungen für Eigentümer

Thema	Status (Stand 5. November 2026)	Wirkung ab	Betrifft vor allem
Kaufpreisaufteilung (§ 6f EStG-E)	Gesetzentwurf, Bundestagsbeschluss geplant	Kaufverträge nach Verkündung	Käufer vermieteter Immobilien
Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 EStG)	Bundesratsvorschlag, offen	offen	Vermieter älterer Gebäude
Erbschaft- und Schenkungsteuer	BVerfG-Entscheidung ausstehend	offen	Erben, Beschenkte, Familien mit Übertragungsplänen
Grundsteuer Thüringen	beschlossen	1. Januar 2027	alle Eigentümer in Thüringen
Gebäudemodernisierungsgesetz	in Kraft	29. Juli 2026, weitere Teile 1. Januar 2027	Eigentümer vor einem Heizungstausch, Vermieter
Mietrecht II	Gesetzentwurf	voraussichtlich frühestens Ende 2026	Vermieter in Erfurt und Jena

Aus Sicht der Immobilienbewertung ergeben sich daraus einige praktische Hinweise:

Vor dem Immobilienkauf: Die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude sollte vor dem Notartermin geprüft und realistisch im Vertrag festgehalten werden.
Bei vermieteten Bestandsgebäuden: Wer eine kürzere Restnutzungsdauer geltend machen möchte, sollte die weitere Entwicklung des Jahressteuergesetzes 2026 im Blick behalten und sich frühzeitig mit dem Steuerberater abstimmen.
Bei Schenkung oder Erbschaft: Bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gilt das bisherige Recht. Ein belastbarer Verkehrswert ist die Grundlage, um Gestaltungen zu planen und Steuerbescheide zu prüfen.
Grundsteuer: Messbescheid und Grundsteuerbescheid 2027 auf die richtige Grundstücksart prüfen und Einspruchsfristen beachten.
Energetischer Zustand und Mietverträge: Heizungsart, Energiekennwerte und Mietvertragsgestaltung wirken sich zunehmend auf die nachhaltig erzielbaren Erträge und damit auf den Verkehrswert aus.

In mehreren dieser Fälle kann ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen die notwendige Grundlage liefern. Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 5. November 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Gesetzentwürfe können sich im weiteren Verfahren noch ändern. Für die steuerliche Beurteilung des Einzelfalls ist eine Abstimmung mit Steuerberater oder Rechtsanwalt erforderlich.